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实探九亭,揭密【复地九月二期】的销售话术~

蓝精灵 互助找房 2023-03-12

问答版块有小伙伴提问 :400万的预算且工作在青浦和泗泾,青浦的漕盈路和松江九亭如何选择?
且听我慢慢道来。

关于九亭,在预算有限之时,沿着地铁线路找刚需盘,【复地九月二期】就这样映入眼帘。


均价4.7w。
主力户型为建面约81㎡2房,99㎡三房,138㎡4房,163㎡4房,从刚需到大户型改善,预计总价在380~800万。

在9号线的沿线上,从市区开始向外,依次是七宝,九亭,泗泾.....都是深受年轻人喜爱的刚需圣地。
毕竟,漕河泾、虹桥商务区、闵行莘庄等附近办公楼鳞次栉比,有办公,就得有住宅。
开发商拿地可真是太会了。

可附近新盘供应量十足,像火爆了的【虹庐湾】(认筹已结束)、虹庐湾旁边的【首创·禧瑞荟】(即将加推二期)、制作新天地的瑞安【蟠龙天地】(未入市)、还有万科的【天空之城·光之丘】也即将加推。

那这盘值不值得自住、置换或投资?

01




周边
带好干粮,踏上了去往九亭的路。

猴子大大一直说,买房不过泗泾、九亭。


二手房成交沿着9号线到泗泾截断,在楼市衰退期中,松江方向过了泗泾站之后就很难快速完成交易。


哪怕松江大学城里什么都很好,就是挂牌没人看房,因此在有余地的时候,松江买房不过泗泾。


换个角度想,说明九亭不是新规划的一片区域,配套还是成熟的。
走在路上,浓浓的烟火气。

从九亭地铁站到【复地·九月二期】

车辆川流不息,成熟配套感扑面而来。

很多卡车向前冲去,扬起一片灰尘。(这个可能是隔壁楼盘【洋江·唐顿公馆】在施工的原因)
相信客官也发现了,路上除了车多,就是电线多了。



老城区,城市界面还未更新。
右手边是【复地九月一期】所在地。

15年交付,外立面整洁,物业费2.9元/平。
啧啧,产品外观好像还不错,周边环境嘛.....观感不佳。
大概走了1.5千米后,终于到了复地九月二期的售楼处。

售楼处门口路面一个方向只有一个车道,还有自行车和电动车,略显拥挤。
但迎来的小姐姐乖巧可爱,且空调冻感十足,不禁放下了疲惫,走了进去。

02




配套及户型

买房子要分析地段、价格、户型、产品本身的质量外,也要看周边氛围和配套设施

如果是投资,要看附近办公是否密集,板块势能能否看涨,以及租金的大概区间。

复地九月二期占地面积14577㎡,建筑面积41725㎡,容积率2.86,共356户,规划有5栋8-21层住宅。

东边为复地九月的一期,销售话术之:一期不让你看,是物业靠谱安保牢靠。

销售小姐姐口若悬河,但讲完感觉一头雾水观点分散,销售攻略之:先洗脑。
这就给您总结一下:
配套主要包括交通、商娱、教育、医疗、生态即公园。

交通


复地九月二期说实话,距离地铁站有点远,直线距离就有1km,走路要走1.5km,坐公交到地铁站也要4站地。

销售话术之:距离地铁1.5km,这叫闹中取静。

但坐拥9号线,5站徐汇漕河泾,8站徐家汇,这个吸引力还是蛮大的。

商娱


项目3公里范围内,有大热的九亭金地广场,

还是成熟运营的七宝万科广场,

更有新兴的维璟广场、七宝宝龙城。

区域内自身也有丰富的设施:九亭U天地、绿地缤纷广场、金地广场.....


教育

附近有九亭二小、

九亭二中,

均为公办学校。
还有上海大学附属外国语中学。


医疗


 很近,距离500m处就有九亭医院(二级乙等)。

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81平户型



中规中矩,入户无玄关,略显狭长。

99平户型



99平的是热推王炸款,3房设计2房朝南,除了有走廊几乎完美。
销售话术之:99平只有28套,只有资质好的才能优先买到,手慢无哟。


138平户型



138平4房,3房朝南,日照充分。

163平户型



和138平户型类似,中规中矩。
毕竟,800万的可选项还是挺多的,不是非要买在九亭。

03




板块分析
沿着9号线向西,依次是徐汇滨江、漕河泾,大量年轻人在这里上班;
紧接着是闵行七宝;
btw,七宝于8月6日进行了土拍。
外环七宝楼板价拍出5.48万/㎡,旭辉融信这波值吗?

楼板价都要5.48万,整个土拍流程简直是神仙打架,随便拉出来一家开发商地面都要抖三抖:
融信&旭辉、
央企保利(保利·叶上海、保利锦上)、
融创(融创北外滩壹号、融创徐汇滨江壹号)、
龙湖(各种龙湖天街)、
金茂(静安金茂府、虹口金茂府)、
龙光(每个外环内地块都积极报名)、
以及上实。
再往后就是松江九亭
九亭两个新盘【复地九月二期】【洋江唐顿公馆】都是即将入市,非常期待了。


在向西一点,就是各大房企扎堆儿的泗泾。



保利、招商、融创、金地、建发....
泗泾规划是不错,只是...城市界面还是不太行。

回到故事的开头:400万的预算且工作在青浦和泗泾,青浦的漕盈路和松江九亭如何选择?
猴子回复:400万这个价位上,向西线总共有三大方向,分别是青浦方向17号线松江方向9号线以及嘉定11号线

这里推荐11号线嘉定方向,无论是之前的龙湖,西郊金茂还是保利云上,都蛮占优势。

而工作,它不是一辈子的事情。

关于泗泾:二手房成交沿着9号线到泗泾截断,在楼市衰退期中,松江方向过了泗泾站之后就很难快速完成交易。


哪怕松江大学城里什么都很好,就是挂牌没人看房,因此在有余地的时候,松江买房不过泗泾。


我是不太建议九亭的,不是九亭不好,作为楼市板块他很成熟了,但反而损失了同期的成长性。


青浦的虹桥板块很不错,生活配套便利,但还比较稚嫩,海量的新盘供给压在盘口。


九亭、泗泾、还是更好的虹桥?又或者是嘉定?
根据钱包的厚度,只能慢慢衡量了。

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